חלקה תלת ממדית -תיקון 33 לחוק המקרקעין.
הרקע לתיקון
הבעלות על קרקע בישראל עד התיקון הייתה לפי רישום דו-ממדי, דהיינו שטח נכסי המקרקעין בארץ מוגדרים לפי שתי נקודות ציון לאורך (y) ולרוחב (x). כאשר בעלי הזכויות בתחום הם הבעלים "מתהום ארעא עד רום רקיעא" דהיינו לכל העומק והגובה של השטח המתוחם או ליתר דיוק כל השטח ממרכז כדור הארץ ועד רום שמיים הינו בחזקת בעלים יחיד.
מובא להלן סעיף 11 לחוק המקרקעין הקובע כי –
"הבעלות בשטח של קרקע מתפשטת בכל העומק שמתחת לשטח הקרקע, בכפוף לדינים בדבר מים, נפט, מכרות, מחצבים וכיוצא באלה, והיא מתפשטת בחלל הרום שמעליו, אולם, בכפוף לכל דין, אין בכך כדי למנוע מעבר בחלל הרום."
במאמר מוסגר נציין כי ההגבלה בחוק "אין בכך למנוע מעבר בחלל הרום" נועדה למנוע הגבלה של מעבר כלי טיס מעל חלקות מגורים – הרי אם כל חלל הגובה מעל החלקה הוא בבעלותי אזי כל מטוס שעובר בגובה 30,000 רגל מעל לביתי צריך לקבל אישור בכתב לכך… ההגבלה בחוק נועדה למנוע מצב אבסורדי כזה.
אולם מלבד ההגבלה לעיל החוק אינו מאפשר בעלות נפרדת על חלקים שונים בקרקע, כלומר לא ייתכן מצב בו תת הקרקע יהיה בבעלות נפרדת ופני הקרקע תחת בעלות אחרת, לדוגמה אם המדינה החליטה להפקיע את חלק התת-קרקעי של בניין דירות לצורך בניית מנהרה אזי הקרקע חייבת להיות רשומה על שם בעלים אחד – המדינה, ובעלי הדירות יאבדו את זכות הבעלות אך תירשם הערת אזהרה לטובתם.
בדוגמה לעיל יש מספר בעיות :
א. בעלי הדירות איבדו את זכויות הבעלות בנכס שלהם ונוצרה פגיעה בערך הנכס שלהם.
ב. רישום הבעלות על שם המדינה מגביל את הסחירות בנכס ויוצר סרבול מיותר בעת מכירה/קניית הנכס.
ג. סרבול הליכי הפקעה – נניח לדוגמה שהמדינה מעוניינת להקים פרויקט מטרו המצריך הפקעה של שטחים תת קרקעיים באלפי נכסים, המצב הקיים מאפשר ריבוי התנגדויות ותביעות פיצויים מצד בעלי הנכסים.
ד. חוסר דיוק המתייחס לרישום ההפקעה, לדוגמה אם המדינה הפקיעה את החלק התת קרקעי בנכס, למה הדבר מתייחס? האם ירידה למרתף או חפירת בור לשם שתילת עץ יש בה משום השגת גבול? הדבר מצריך הגדרה מדויקת של שטחי תת הקרקע.
מהות התיקון
התיקון מאפשר רישום חלקה תלת ממדית בנכס כלומר ניתן לחלק את תחום הבעלום לשלושה ממדים אורך (y), רוחב (x) ועומק/גובה (z), בפועל התיקון מאפשר רישום בעלות בשטח פני הקרקע, רישום בעלות אחרת בתת הקרקע ובעלות נוספת ברום הגובה. הדבר מאפשר חלוקה גמישה יותר של רישום המקרקעין וניצול יעיל יותר של הקרקע ומאפשר רישום זכויות בעלות בגובה ובעומק הקרקע בשימושים השונים, כמו כן כל יחידה תלת ממדית מהווה נושא נפרד לעסקה במקרקעין.
או כפי שמפורט בחוק המקרקעין:
"חלקה תלת-ממדית" – יחידה נפחית שגבולותיה רשומים באופן תלת-ממדי, המצויה בעומק שמתחת לקרקע או בחלל הרום שמעליה, במקרקעין רשומים. על אף הוראת סעיף 11, הבעלות בחלקה תלת-ממדית מוגבלת לגבולותיה הרשומים, ואינה מתפשטת מעבר לכך ."
לדוגמה:
יש מספר הגבלות לתיקון חלקה תלת ממדית שיש לתת עליהם את הדעת:
- דירה בבית משותף לא תוכל להירשם כחלקה תלת-ממדית, מטרת התיקון אינה לבטל את קיום מוסד הבית המשותף וההוראות המסדירות את היחסים בין בעלי הדירות וניהול הרכוש המשותף.
- בית משותף יוכל להירשם כחלקה תלת ממדית, למשל ייתכן מצב בו מנהרת מטרו בעומק 30 מטר מתחת לפני הקרקע תהיה בבעלות המדינה, ובית משותף בן שלוש קומות + קומת מרתף יהיו בבעלות פרטית.
- החוק אינו נותן אפשרות נוספת להפקיע, אלא להפך מאפשר להגביל את ההפקעה רק לחלק הקרקע ההכרחי לשם כך.
- חלקה תלת ממדית טעונה הליך תכנוני תואם, וחלוקת הקרקע תיעשה לפי תכנית שקובעת איחוד וחלוקה של מגרשים.
- חלקה תלת ממדית תוכל להיווצר רק במקום שבו המקרקעין כבר רשומים במרשם הקיים בטאבו.
- על הפרצלציה התלת ממדית להיוות לפי גובה או עומק מדויקים, ייתכן מצב שבו שטח רום הגובה המופקע לטובת במדינה הינו בגובה מסוים ויתר רום הגובה הינו בחזקת בעל המבנה על הקרקע (ראה דוגמה לעיל).
לסיום, התיקון מהווה מהפכה בדיני הקרקעות ומכין את מדינת ישראל לצפיפות העתידית הצפויה, באזור המרכז ובאזור ירושלים. הטכנולוגיות החדשות בתחום הבניין מאפשרות פרויקטים בהיקף שלא היה כמותו בתת הקרקע וברום הגובה.
חשוב לציין שהתיקון מצריך רפורמות ותיקונים בדיני המדידה, דיני התכנון והרישום במפ"י (מרכז למיפוי ישראל).