היטלי השבחה
היטל השבחה הוא תשלום אותה גובה הרשות המקומית מבעל נכס (או חוכר לדורות) במקרים בהם חלה "עלייה בשווים של המקרקעין עקב אישור התכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג" (התוספת השלישית לחוק התו"ב סעיף 1).
היטל ההשבחה הינו מהות עבודתו של השמאי, שכן הוא מצריך הבנה עמוקה של הנכסים, חישוב מקדמי הפחתה או השבחה, ערכי שווי למועד הקובע, פסיקה הרלוונטית, ניכויים, פטורים ועוד.
כיצד היטל ההשבחה מחושב?
שיעור ההיטל הינו כמחצית מההשבחה שנוצרה, את סך ההשבחה יקבע שמאי מקרקעין של הוועדה המקומית, אולם ישנם מספר מקרים בהם שיעור ההיטל הינו פחות מ-50%:
- בהיטלי השבחה בעקבות תמ"א 38 ופינוי בינוי ייתכן שיעור היטל של 25%, 12.5% או 0% נתון לשיקול הדעת של הוו"מ.
- בפיצול יח"ד נוספת בבית המגורים צמוד קרקע (בהתאם לתיקון 117 לחוק התו"ב) שיעור ההיטל הינו 34%, את ההיטל יש לשלם בשתי פעימות:
פעימה ראשונה – בעת מתן היתר הבניה יש לשלם כמחצית ההיטל – דהיינו 17% מסך ההשבחה.
פעימה שניה – בעת המכר יש ישלם את יתר היטל ההשבחה – 17% מסך ההשבחה.
ברוב המקרים חישוב היטל השבחה ייעשה לפי ההפרש בין "מצב קודם" ל"מצב חדש" לפי השימוש הטוב והיעיל[1], כלומר מה האופן החוקי והיעיל בו היה ניתן להשתמש בנכס לפני התכנית המשביחה ומה השימוש היעיל לאחר התכנית המשביחה, ההפרש בין שני המצבים יהווה את סך ההשבחה.
מי חייב בתשלום היטל השבחה?
הבעלים או החוכר לדורות של המקרקעין בעת אישור התכנית המשביחה, הקלה, או מתן שימוש חורג.
מתי יש לשלם את היטל ההשבחה?
חבות בהיטל השבחה תיווצר כאשר יתרחש מימוש ההשבחה באמצעות מתן היתר או מכר.
מימוש במכר – דהיינו העברת הנכס בתמורה או שלא בתמורה (קיים פטור בהעברה מכח דין ובהעברה ללא תמורה מאדם לקרובו).
מהו המועד הקובע בתשלום היטל השבחה?
המועד הקובע הינו המועד לפיו נחשב את שווי זכויות הבניה שקיבלנו, עבור זכויות בנייה מכח תכנית המועד הקובע הינו מועד אישור התכנית + 15 יום[2]. המועד הקובע בהקלה או שימוש חורג אשר הביא להשבחה הינו יום אישור הבקשה להיתר.
אלו פטורים קיימים בחוק?
לעיתים קרובות נקבל דרישת תשלום היטל ההשבחה אך בדיקה דקדקנית יותר תגלה שאנו זכאים לפטור מלא או חלקי, הפטור הנפוץ ביותר הינו "פטור עד 140 מ"ר למגורים" כלומר פטור מלא מתשלום היטל עבור בנייה או הרחבה של דירת מגורים עד שטח של 140 מ"ר, כמו כן קיים פטור מהיטל עבור ממ"ד שנבנה בהיתר, פטור עבור שכונות שיקום, פטור מפרויקטים של התחדשות עירונית (פינוי בינוי, תמ"א 38) ועוד.
מדוע נדרש לשלם את היטל ההשבחה?
השבחת הקרקע עקב פעולה תכנונית מסווגת כ" עשיית עושר ולא במשפט" משמעותה שצד אחד מתעשר על חשבון הצד האחר, כשהדבר לא מגיע לו. דהיינו השבחת הקרקע נתפסת כהתעשרות הפרט על חשבון האחר (במקרה הזה הציבור).
בת"א91/2317 מנור נ' הוועדה המקומית המרכז נפסק כי היטל השבחה נגבה מכיוון שההשבחה ככל שהיא מיטיבה עם הבעלים כך, ברגיל, היא מכבידה על הציבור- אם בתוספת צפיפות, אם בחיוב בהוצאות מיוחדות למתן שירותים מוגברים ועוד. היטל ההשבחה מיועד על פי מהותו לאפשר לרשויות לקבל חלק מההשבחה, שבה זוכה בעל המקרקעין, כדי שחלק זה ישמש את הציבור "הסובל" מההשבחה, ולכיסוי ההוצאות הקשורות בהשבחה".
תשלום היטל ההשבחה נועד לכסות את הוצאות הוועדה או הרשות המקומית, בין השאר הוצאות הכנת התכנית ויישומה, רכישת מקרקעין לצרכי ציבור, שימור אתרים, הפקעות ועוד. את יתרת הכספים מדי שנה רשאית הרשות המקומית להשקיע בחינוך בכפוף לתנאים. (התוספת השלישית לחוק התו"ב ס' 13).
אז קיבלתי שומת היטל השבחה מהוועדה המקומית כולל דרישת תשלום מס, מה עושים?
כאשר מקבלים דרישת תשלום ניתן לשלם אותו על מנת לקבל את ההיתר או העברת הנכס בטאבו, חשוב להבין שתשלום ההיטל אינו מהווה הסכמה לשומה שהתקבלה וניתן לערער על שומת היטל השבחה כפי שנפרט בהמשך, מאידך תשלום היטל ההשבחה מונע תשלומי ריבית ופיגורים שיושתו על החייב בנוסף על היטל ההשבחה, אולם נציין שבסמכות שמאי מכריע להפחית ואף לבטל לגמרי את תשלומי ריבית הפיגורים.
כיצד מערערים על היטל השבחה?
על מנת לערער על היטל השבחה יש לפנות לשמאי מקרקעין המומחה להיטלי השבחה. בחלק מן המקרים השמאי יכול להפחית את סכום ההיטל ההשבחה ואף לטעון לאי חבות בהיטל השבחה.
כיצד הוועדה המקומית אוכפת את תשלום היטל ההשבחה?
לא ניתן להעביר נכס בטאבו, ולא ניתן לקבל היתרי בניה מהוועדה המקומית עד שהיטל ההשבחה ישולם.
אם העברתי נכס שברשותי לבני האם אהיה חייב בהיטל השבחה?
לא, העברה ללא תמורה לקרוב, אינה נחשבת כמימוש אלא דחייה של תשלום היטל ההשבחה. הגדרת קרוב לעניין זה – בן זוג, הורה, הורה הורה, צאצא או צאצא של בן הזוג, אח ובני זוגם.
שים לב: העברת זכויות בתמורה לקרוב חייבת בהיטל השבחה, כמו כן העברת זכויות ללא תמורה לאדם שאינו "קרוב" לפי ההגדרה – חייבת בהיטל השבחה.
[1] חריג לעניין יהיה קרקע חקלאית שבה שווי מצב קודם יחושב בהתאם לקרקע ללא פוטנציאל תכנוני עקב אישור תכנית ספציפית – פס"ד לוסטרניק.
[2] ליתר דיוק המועד הקובע הינו 15 יום מיום אישור או פרסום התכנית לפי המאוחר מביניהם. אם לאחר 15 יום מתקיים יום חג או שבת אזי המועד הקובע יהיה יום למחרת.