עיקר עיסוקו של שמאי מקרקעין עוסק באומדן שווי שוק של נכסים, אנו נזדקק לשמאי כדי לקבל סקירה מקיפה של הנכס, זכרו עבור מרבית האנשים קניית דירה היא ההשקעה הכי גדולה שהם יעשו בימי חייהם ולכן חשוב לבדוק היטב את הנכס על ידי בעל מקצוע מומחה.

מדוע דווקא שמאי?

בעת אומדן נכס השמאי בודק באופן דקדקני את הנכס, ומספק למעשה סקירה מקיפה של הנכס:

• המצב התכנוני הנכס – מה מותר לבנות הנכס? האם יש יתרת זכויות בניה בנכס התורמת לשווי? האם הבנוי בנכס תואם תכנית? 
• המצב המשפטי בנכס – האם מדובר במקרקעין בבעלות או בחכירה? האם הזכויות בנכס משועבדות? האם יש זיקת הנאה בנכס? ועוד.
• מצב הרישוי בנכס –אלו היתרי בניה הוצאו בנכס? האם הבנוי בנכס תואם להיתרי בניה? אלו חריגות קיימות בנכס והאם ניתן להכשיר אותן?
• מצבו הפיזי של הנכס – האם קיים בו פחת פיזי? האם השימוש הטוב והיעיל בנכס הנו הריסתו ומבנה חדש? או לחלופין שימוש בנכס עד תום החיים הכלכליים?
• ניתן לבקש שומה מורכבת יותר, הכוללת אומדן היטל השבחה בעת מכר, אומדן תשלומים לרמ"י (רשות מקרקעי ישראל), שומה מבוססת הנחה, בדיקת כדאיות כלכלית ועוד.

מהו שווי שוק וכיצד נעריך אותו?

שווי שוק – הסכום הסביר שבו היו נמכרות הזכויות בנכס, במועד הקובע לשומה, בין קונה מרצון למוכר מרצון, ללא אילוץ, לאחר חשיפה סבירה של הנכס בשוק, כשהצדדים פועלים בידיעה, בשיקול דעת, בזהירות וללא כפיה (בהתאם לתקן שמאות בינלאומי מס 1).

יש לשים לב להבדל בין "מחיר" ל"שווי שוק" מחיר הוא ערך כספי סובייקטיבי אשר קונה מסוים יהיה מוכן לשלם תמורת הנכס.

לדוגמה: אב מוכר לבתו דירת מגורים ב-1.6 מיליון ₪, כאשר מחירי דירות בסביבה הינו שני מיליון. דהיינו העסקה לעיל נחשבת כעסקה חריגה של "קונה מיוחד" ולכן הנכס נמכר במחיר נמוך ב-20% ממחיר השוק

ישנן שלוש גישות עיקריות לאומדן נכסים:

גישת ההשוואה – זו הגישה העיקרית בה נאמדים נכסי מקרקעין ובעיקר נכסי מגורים, בגישת ההשוואה אנו משווים נכסים דומים מהסביבה הקרובה שנמכרו בעת האחרונה.

גישת היוון הכנסות – זו גישה הנפוצה בעיקר בנכסים מסחריים -משרדים, תעשייה וכו'. בגישה זו אני מהוונים את ההכנסות מהמקרקעין, לדוג' דמ"ש חודשיים למ"ר משרדים באזור ירושלים נאמד בכ- 70 ₪, שיעור היוון למשרדים (בהתאם לשמאי הממשלתי 6.7%), החישוב ייעשה כך:

70*12=840

840/0.067= 12,537

דהיינו שווי למ"ר הינו 12,57 ש"ח למ"ר.

גישת העלות– גישת זו נפוצה בעיקר בחנויות ובמבנים מסחריים, בגישת העלות אנו מחשבים את שווי הנכס לפי סך עלות במקרקעין:

• שווי קרקע.
• עלות הקמה (עלויות בניה).
• רווח יזמי מקובל.

גישת העלות אינה מקובלת בנכסי מקרקעין שבהם יש השבחת יתר או השבחת חסר, או בנכסים בהם יש פחת פיזי או תכנוני.

לסיכום, בעת רכישת נכס אנו נזדקק לשמאי מקרקעין על מנת שייתן לנו סקירה מקיפה של המקרקעין, עבור מרבית האנשים נכסי מקרקעין הם ההשקעה הגדולה שהם יעשו בחיים, ולכן יש  להתייעץ עם שמאי מקרקעין לפני רכישתו.